Nos contratos de locações de imóveis, bens são oferecidos como garantia ao credor pelo fiador. Se o locatário (inquilino) não pagar o aluguel, o fiador poderá ser acionado para quitar os valores não pagos.

“O fiador continua responsável pela dívida do locatário constituída após a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação, desde que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves.” Esse é o entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas. A fiança é uma garantia prestada por uma pessoa, uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento. Fiança não é aval! O aval é específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral. Em um contrato de aluguel, o proprietário do imóvel exigirá um fiador até a entrega das chaves. A fiança, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador. O fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança, mas fica obrigado até 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Além dos casos de exoneração, o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado. O locador também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito a anuência do cônjuge do fiador. Se ela não existir, é nula a fiança prestada. No caso de morte do fiador, o cônjuge sobrevivente fica vinculado a garantia prestada. O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Nesse caso, débitos advindos depois do falecimento, não são direcionados ao fiador. A morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador. Importante mencionar o Benefício de Ordem que é o direito do fiador de exigir que o credor acione primeiramente o locatário. Entretanto, se o fiador renunciou a esta cláusula não poderá se aproveitar deste benefício, no caso de se declarar como pagador principal ou devedor solidário ou se o devedor for insolvente ou falido. Então, prestar muita atenção nessa cláusula ao assinar o contrato de fiança.

Outra questão importantíssima é que uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família.

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça. Publicado por www.stj.jusbrasil.com.br